¿Cuánto vale un terreno que aún no se puede edificar? El método residual dinámico, explicado con un caso real en Jerez

Un terreno incluido en un ámbito de planeamiento pendiente de desarrollo no tiene todavía un precio de mercado claro. No se puede comparar sin más con solares ya edificables, porque antes de construir hay que completar la gestión urbanística, urbanizar y asumir las cargas del ámbito. Para estos casos la Orden ECO/805/2003 prevé el método residual dinámico.

El encargo

Hemos valorado recientemente terrenos situados en el Área de Reforma Interior ARI-E-01 Los Albarizones Sur, en Jerez de la Frontera. Es un ámbito delimitado por el planeamiento general cuya transformación exige completar la gestión y la urbanización antes de que el suelo pueda edificarse. La propiedad necesitaba un valor fundamentado para tomar decisiones sobre el terreno.

En qué consiste el método

El residual dinámico parte del producto inmobiliario que el planeamiento permite construir. Estima en el tiempo los ingresos por su venta y todos los costes necesarios para llegar a ella. El valor del suelo es el que resulta de actualizar esos flujos de caja a la fecha de la tasación.

1. Producto más probable: usos, edificabilidad y tipología que fija el planeamiento para el ámbito.
2. Valores de venta: estudio de mercado con testigos comparables de la zona.
3. Costes: urbanización y cargas del ámbito, construcción, honorarios técnicos, licencias, tributos, financiación y comercialización.
4. Calendario: plazos realistas de gestión urbanística, urbanización, construcción y venta.
5. Tipo de actualización: tipo libre de riesgo más una prima que recoge el riesgo de la promoción.

Por qué importa hacerlo bien

Pequeñas variaciones en los plazos o en la prima de riesgo cambian mucho el resultado, porque el suelo es lo último que se cobra en la cadena. Por eso cada hipótesis se justifica en el informe y se contrasta con el mercado. El resultado es un valor defendible ante entidades financieras, juzgados, Hacienda o en una negociación con promotores.

¿Tiene un terreno en un ámbito pendiente de desarrollo?

Si es propietario de suelo incluido en un área de reforma interior, un sector o una unidad de ejecución en la provincia de Cádiz o de Sevilla, podemos valorarlo con el método adecuado a su situación urbanística. Contáctenos y le explicaremos qué documentación necesitamos.