De local comercial a vivienda: qué hace falta para cambiar el uso

En muchos barrios hay locales en planta baja que llevan años cerrados. Convertirlos en vivienda es una opción cada vez más frecuente, pero no siempre posible. Acabamos de entregar el proyecto de ejecución de uno de estos cambios de uso y repasamos aquí las claves.

1. Que el planeamiento lo permita

Lo primero es comprobar que el planeamiento urbanístico admite el uso residencial en ese edificio y en esa planta. También hay que verificar que la nueva vivienda no supera el número máximo de viviendas o la densidad que fija la ordenanza de la zona. Si el urbanismo no lo permite, no hay proyecto posible.

2. Que el local pueda ser una vivienda digna

No todo local cumple. La vivienda debe tener una superficie y un programa mínimos, altura libre suficiente y, sobre todo, luz y ventilación naturales en dormitorios y estancia, a fachada o a patio. Un local muy profundo y con una sola fachada puede requerir soluciones de distribución cuidadosas.

3. Que cumpla el Código Técnico de la Edificación

El proyecto debe justificar el CTE completo como si fuera una vivienda nueva:

• Salubridad: protección frente a la humedad del terreno, algo crítico en planta baja, y ventilación de todas las piezas.
• Ruido: aislamiento acústico frente a la calle y a los vecinos.
• Ahorro de energía: aislamiento térmico de fachada, suelo y techo, y carpinterías eficientes.
• Seguridad en caso de incendio y de utilización: evacuación, accesibilidad y seguridad frente a caídas.

4. La tramitación

En Jerez este cambio de uso se tramita mediante licencia urbanística, no por declaración responsable. El proceso habitual es:

1. Proyecto básico y solicitud de licencia.
2. Proyecto de ejecución, como el que acabamos de entregar.
3. Obra con dirección facultativa y certificado final de obra.
4. Comunicación de la ocupación de la vivienda.
5. Escritura del cambio de uso, inscripción en el Registro de la Propiedad y alta en el Catastro.

Conviene revisar además los estatutos de la comunidad de propietarios por si contienen alguna limitación.

¿Tiene un local que podría ser vivienda?

Antes de comprar o de invertir en la obra, le recomendamos un estudio de viabilidad. En poco tiempo sabrá si el cambio de uso es posible y qué condiciones tendrá que cumplir. Contáctenos y lo estudiamos.